Explicación de las leyes inmobiliarias de Panamá: Lo que los compradores extranjeros deben saber

Panamá es uno de los países más amigables con los extranjeros en el mundo cuando se trata de la propiedad de bienes raíces. Con fuertes protecciones legales, una economía en dólares estadounidenses y un mercado inmobiliario abierto a los no ciudadanos, no es de extrañar que Panamá se haya convertido en uno de los principales destinos para los compradores internacionales.

Pero antes de invertir en una propiedad, es fundamental conocer las leyes inmobiliarias de Panamá. Este artículo desglosa los aspectos esenciales -desde los derechos de propiedad y el registro de títulos hasta las zonas restringidas, los impuestos y los escollos legales más comunes- para que pueda adquirir una propiedad en Panamá con confianza.

Sí. Panamá permite pleno derecho de propiedad para los extranjerosCon las mismas protecciones legales otorgadas a los ciudadanos panameños. Hay no es necesario ser residente o ciudadano para poseer bienes inmuebles.

Los compradores extranjeros pueden:

• Comprar una propiedad con título de propiedad en su propio nombre o a través de una entidad jurídica
• Ser propietario de varios inmuebles sin restricciones
• Transmitir propiedades a los herederos
• Alquilar o desarrollar propiedades de su propiedad

Panamá tiene dos tipos principales de propiedad:

Propiedad titulada

• Inscrita en el Registro Público
• Viene con una escritura legalmente registrada y propiedad protegida
• Apto para hipotecas, reventa y protección jurídica total
• Más común en ciudades, urbanizaciones costeras y comunidades cerradas

Derecho de posesión (ROP)

• No titulado o inscrito en el Registro Público Nacional
• Utilizado históricamente en zonas rurales/costeras o en concesiones gubernamentales de tierras
• No se puede hipotecar
• Conlleva un mayor riesgo y requiere una cuidadosa diligencia legal.

Recomendación: Los compradores extranjeros casi siempre deben adquirir bienes con título de propiedad, a menos que se sientan cómodos con los riesgos asociados a la compra de ROP.

En Panamá, las transacciones inmobiliarias no legalmente requieren un abogado. Sin embargo, siempre recomendamos que los compradores y vendedores trabajen con un abogado de confianza para proteger sus intereses legales y garantizar un cierre sin problemas.

El abogado lo hará:

• Llevar a cabo la diligencia debida sobre el título de propiedad y confirmar la propiedad clara
• Revisar los documentos legales, incluidos el contrato de promesa de compraventa y la escritura final.
• Comprobar que los impuestos, servicios públicos y otras obligaciones están totalmente liquidados antes de la transferencia.
• Guiar al comprador en el proceso de cierre e inscripción en el Registro Público

Recomendamos a los compradores que contraten a su propio asesor jurídico independiente en lugar de confiar en un abogado sugerido por el vendedor o el promotor.

Cualquier transacción inmobiliaria en Panamá debe pasar por un notario público. En la práctica, el notario lo hará:

• Redactar y certificar la escritura pública, el instrumento jurídico necesario para la transmisión de la propiedad.
• Verificar identidades y firmas: garantizar que todas las partes están debidamente identificadas y autorizadas.
• Retener documentos o fondos (en casos limitados), actuando como depositario temporal, aunque no como agente de custodia autorizado.

Los extranjeros pueden poseer libremente propiedades tituladas en la mayor parte de Panamá, incluidas las propiedades en primera línea de playa. Sin embargo, existen restricciones y excepciones específicas que los compradores deben conocer:

• Zonas fronterizas: Las propiedades situadas a menos de 10 kilómetros de una frontera internacional (por ejemplo, Costa Rica o Colombia) están restringidas. Por lo general, los extranjeros no pueden adquirir propiedades escrituradas en estas zonas.
• Territorios indígenas (Comarcas): La tierra dentro de las regiones indígenas autónomas es de propiedad colectiva y no puede venderse ni titularse a extranjeros.
• Algunas islas: Algunas islas de alta mar poseen tierras en virtud del Derecho de Posesión (ROP) en lugar de la plena titularidad. Aunque muchas islas de primera categoría, como Isla Contadora en las Islas de las Perlas- sí disponen de terrenos titulados, muchos otros siguen siendo principalmente ROP o requieren concesiones especiales.

Punto clave: Muchos destinos de inversión populares, como Ciudad de PanamáBoquete, Coronado, Pedasíy Playa Venao - están fuera de estas zonas restringidas y ofrecen propiedad titulada con los mismos derechos que los ciudadanos panameños. Dicho esto, Todavía existen terrenos ROP en todo PanamáIncluso en las zonas más populares, es esencial confirmar la situación de la propiedad al principio de la conversación y proceder con la diligencia debida.

Los extranjeros tienen varias formas de poseer bienes, cada una con sus propias implicaciones en materia de fiscalidad, sucesiones y cumplimiento de la normativa:

En su propio nombre

• El título se registra directamente a nombre del comprador en el Registro Público. Fácil de establecer, pero la propiedad debe pasar por Sucesiones en Panamá en caso de fallecimiento, lo que puede retrasar la herencia. Ofrece plena protección jurídica, pero opciones limitadas de planificación sucesoria.

Sociedad Anónima (S.A.)

• Una sociedad panameña es titular de la propiedad y el comprador posee acciones de la sociedad. Esta estructura se utiliza mucho para alquileres, propiedades múltiples o copropiedad. Evita la sucesión testamentaria porque las acciones pueden transferirse a los herederos sin retitularlas. Ofrece separación entre el activo y el individuo, pero exige impuestos anuales, un agente residente y el cumplimiento de las normas corporativas.

Fundación de Interés Privado (FIP)

• Diseñado para la planificación patrimonial y la herencia. Los bienes son propiedad de la fundación, cuyos beneficiarios figuran en sus estatutos. Evita la sucesión testamentaria y garantiza la transferencia directa de los activos. También se pueden poseer acciones de una S.A. para una mayor protección. Requiere cuotas anuales y una cuidadosa estructuración para cumplir las normas fiscales locales e internacionales.

Cada opción tiene diferentes consecuencias sucesorias, fiscales y alimentarias. Tener el título personalmente puede funcionar para una compra simple, pero las corporaciones y fundaciones proporcionan protecciones y ventajas de planificación. Consulte siempre a un abogado panameño para decidir la estructura adecuada.

Impuesto sobre bienes inmuebles

• Residencia Principal (Vivienda Principal):
  • 0% en la primera $120,000 del valor de tasación.
  • 0.5% en la parte comprendida entre $120,001–$700,000.
  • 0.7% en la parte superior $700,000.
• Propiedades secundarias o de inversión:
  • 0% en la primera $30,000.
  • 0.6% en la parte comprendida entre $30,001–$250,000.
  • 0.8% en la parte comprendida entre $250,001–$500,000.
  • 1.0% en la parte superior $500,000.

Notas importantes

• Panamá ofrecía anteriormente exenciones fiscales a largo plazo (hasta 20 años) en las nuevas construcciones. Estas se eliminaron en 2019, aunque propiedades protegidas siguen beneficiándose si la exención se concedió antes de que cambiara la ley. Novedades no disfrutan de las mismas exenciones.
• Hoy en día, los compradores deben asumir se aplica el impuesto sobre bienes inmuebles y sólo se basan en exenciones si se verifican mediante la resolución oficial de concesión de la exención.

Panamá cuenta con un marco jurídico bien definido para la propiedad de bienes inmuebles, pero los compradores siempre deben llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva:

• Verificar Título Limpio: Asegurarse de que la propiedad está correctamente inscrita en el Registro Público y libre de gravámenes, hipotecas, reclamaciones superpuestas o litigios.
• Confirmar uso del suelo / zonificación: Las normas de zonificación se aplican en todo el país. Sin embargo, en las zonas rurales es habitual que los terrenos tengan ninguna designación de zonificación específica hasta que se proponga un plan de desarrollo. Esto significa que los usos permitidos pueden no estar definidos en el momento de la compra, por lo que conviene solicitar aclaraciones a las autoridades municipales.
• Comprobación de deudas y obligaciones: Confirme que los impuestos sobre la propiedad, las tasas municipales, los servicios públicos y las cuotas del condominio/HOA (si procede) están al día, ya que los saldos impagados pueden trasladarse al nuevo propietario.
• Documente correctamente las transacciones: Todos los acuerdos y pagos deben gestionarse mediante contratos formales y ser revisados por su abogado.

Nota sobre el seguro de título: El seguro de título es no estándar en Panamá. En cambio, el El propio sistema de Registro Público sirve como garantía de propiedad. La diligencia debida legal por un abogado panameño independiente es la principal salvaguardia para los compradores.

Sí, la financiación hipotecaria es posible para los extranjeros en Panamá - pero es no común y las normas de homologación son estrictas.

Requisitos bancarios generales:

• Residencia panameña o ciudadanía (aunque no siempre es obligatorio).
• Los pagos iniciales suelen oscilar entre 20%-50% del precio de compra.
• Prueba de ingresos estables y un historial bancario aceptable para la institución crediticia.

Documentos que los bancos suelen exigir para la aprobación previa:

• Pasaporte (copia)
• Permiso de conducir
• Declaración de la renta más reciente u otro justificante de ingresos
• Últimos 12 meses de extractos bancarios
• Carta de referencia bancaria
• Contrato de compra firmado o proforma (si aún no se ha firmado un contrato)
• Informe de crédito completo, no un resumen

Documentos adicionales en función del perfil:

• Si tiene una empresa: dos referencias comerciales + información básica sobre la empresa.
• Si trabaja: carta de empleo + formulario fiscal W2 (o equivalente local).
• Si tiene residencia panameña o un proceso migratorio en curso: copia de los documentos de residencia/inmigración.

Los bancos de Panamá son prestamistas conservadores, y los compradores extranjeros sin residencia o ingresos locales pueden encontrar dificultades para la aprobación de la financiación.

Debido a estos obstáculos, muchos compradores extranjeros optan por pagar en efectivo o asegurar financiación de su país de origenespecialmente para los proyectos previos a la construcción, en los que los promotores ya ofrecen planes estructurados de pago a plazos.

En Panamá, las leyes de alquiler tienden a favorecer a los inquilinos, por lo que los contratos claros son clave.

• Registro de arrendamiento: Todos los contratos de arrendamiento deben estar registrados en el MIVIOT, que es el depositario de la fianza. En la práctica, esto no siempre se hace, confírmelo con su agente inmobiliario o abogado.
• Alquileres de corta duración: En Ciudad de Panamálos alquileres inferiores a 45 días (tipo Airbnb) son prohibido a menos que el edificio tenga un permiso especial de turismo. En otras zonas, los alquileres de corta duración suelen estar permitidos, pero pueden estar restringidos por las normas de los condominios o municipios.

Si no vive en Panamá a tiempo completo, es aconsejable contratar a un administrador de propiedades y establecer una estructura legal para recibir ingresos de forma segura.

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